大阪で合法的に民泊を行うためには、特区民泊の特定認定を保健所から受ける必要があります。
また、住宅宿泊事業法（民泊新法）の施行によって、大阪で民泊事業を検討している方からも、特区民泊と住宅宿泊事業法（民泊新法）についての問い合わせが多くなってきています。
そこで、今回は住宅宿泊事業法（民泊新法）について考えていきたいと思います。
大阪で民泊事業を検討している方の参考になれば幸いです。
そもそも旅館業とは？
民泊を行う上で、最低限知っておきたい知識として旅館業法における旅館業の定義があります。
旅館業法では、旅館業を「施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業」であることとされ、ここでの「宿泊」とは「寝具を使用して施設（ホテル、旅館等）を利用すること」とされています。
営業とは？
上述したとおり、「施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業」を旅館業法では旅館業とされています。
ここでの「営業」とは、施設の提供が「社会性をもって反復継続されているもの」に該当しているかどうかで判断をされます。
人を宿泊させる営業とは？
人を宿泊させる営業とは
例えば
①施設の管理・経営形態を総体的に見て、宿泊者のいる部屋を含め施設の衛生上の維持管理責任が営業者にあると社会通念上認められるもの。
②施設を利用する宿泊者がその宿泊する部屋に生活の本拠を有さないことを原則として、営業しているものであること。
などの点に該当するかどうかで判断されます。
また、宿泊料を得ることも要件となっていますので、宿泊料を徴収しない場合は、旅館業法の適用は受けません。
民泊新法とは？
民泊新法は正式には住宅宿泊事業法といいます。
ここでは、一般的に浸透している民泊新法として話しを進めていきます。
住宅宿泊事業とは？
住宅宿泊事業法では、住宅宿泊事業を以下のように定義しております。
この法律において、住宅宿泊事業とは、旅館業法に規定する営業者以外の者が宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業であって、人を宿泊させる日数として国土交通省令・厚生労働省令で定めるところにより算定した日数が一年間で百八十日を超えないもとをいう。と定義されています。
住宅の定義とは？
住宅宿泊事業法における住宅の定義とは、
①台所・浴室・便所・洗面設備が備え付けられていること。
②人の居住の用に供されていると認められる家屋。
上記2点を満たすものとされています。
民泊新法にでてくる事業者について
民泊新法では、
①住宅宿泊事業者
②住宅宿泊管理業者
③住宅宿泊仲介業者
の三者がプレーヤーとして登場します。
民泊新法の概要について
民泊新法の大きな概要は
①住宅宿泊事業者に対する制度の創設
例えば、都道府県知事に対する届出制・年間営業日数の上限を180日に制定・条例による住宅宿泊事業の実施の制限などがあります。
②家主居住型と家主不在型
家主居住型の場合は、
衛生確保措置・騒音防止のための説明・苦情への対応・宿泊者名簿の作成、保存・標識の掲示等が義務付けされます。
また、家主不在型の場合は
上記に記載した措置等を住宅宿泊管理業者に委託することが義務付けられます。
条例によって制限される可能性も
民泊新法によって、民泊を合法的に行うことができるようになりますが、各都道府県単位で条例によって民泊を行うことが制限される場合があります。
住宅宿泊事業法第18条では以下のように規定されています。
住宅宿泊事業法第18条
（条例による住宅宿泊事業の制限）
都道府県は、住宅宿泊事業に起因する騒音の発生その他の事象による生活環境の悪化を防止するため必要があるときは、合理的に必要と認められる限度において、政令で定める基準に従い条例で定めるところにより、区域を定めて、住宅宿泊事業を実施する期間を制限することができる。
と規定されています。
政令で定める基準とは？
政令で定める基準には以下のようなものがあります。
１、区域ごとに、住宅宿泊事業を実施してはならない期間を指定して行うこと。
２、区域の指定は、土地利用の状況その他の事情を勘案して、住宅宿泊事業に起因する騒音の発生その他の事象による生活環境の悪化を防止することが特に必要である地域内の区域について行うこと。
３、期間の指定は、宿泊に対する需要の状況その他の事情を勘案して、住宅宿泊事業に起因する騒音の発生その他の事象による生活環境の悪化を防止することが特に必要である期間内において行うこと。
上記事項の基準をもとに、民泊事業について営業の制限を条例で定める地域が出てきますので、民泊新法による届出を利用して民泊を始めようと考えている場合は、事前に調べてから行う必要があります。
住宅宿泊事業者にはどのようなことが求められるの？
住宅宿泊事業者には、以下のようなことが求められることになります。
１、宿泊者の衛生確保の措置
例えば、宿泊者一人当たり3.3㎡以上の確保。定期的な清掃及び換気など
２、宿泊者の安全確保の措置
非常用照明器具の設置、避難経路の表示等
３、外国語による施設利用方法の説明
４、宿泊者名簿の備え付け
５、必要事項の宿泊者への説明
例えば、騒音の防止、ゴミの処理方法、火災の奉仕のための配慮事項など
６、苦情等の処理
７、契約の仲介を委託する場合は、登録を受けた旅行業者又は住宅宿泊仲介業者への委託
８、標識の掲示
９、年間提供日数の定期報告
定期報告は2ヶ月ごとに報告する必要があります。
宿泊者名簿は保存すること
民泊を事業として行う場合は、宿泊者名簿を保存しておく必要があります。
保存については、対面や映像等によって本人確認を適切に行った上で作成し、作成日から3年間保存することが求められます。
また、宿泊者名簿は届出住宅等に備え付けておく必要があります。
宿泊者名簿の記載事項について
宿泊者名簿には以下の事項を記載しておく必要があります。
１、宿泊者の氏名・住所・職業・宿泊日
ただし、日本国内に住所を有しない外国人観光客の場合は、その国籍及び旅券番号を記載することが求められます。
住宅宿泊管理業務の委託が必要に
住宅宿泊事業法第11条第１項には以下のように規定がされています。
住宅宿泊事業法第11条1項
住宅宿泊事業者は、届出住宅に人を宿泊させる間不在になるとき及び届出住宅の居室の数が一定の数を超えるときは、住宅宿泊管理業務を住宅宿泊管理業者に委託しなければならない。
上記規定から考えられることは
・住宅宿泊管理業者への委託は、住宅宿泊管理業務の全部を契約により委託する方法によること。
・住宅宿泊事業者に許される一時的な不在期間
・住宅宿泊事業者が封宅宿泊管理業務を住宅宿泊管理業者に委託しなければならない居室数として、5室を超えること。
などが考えられます。
特区民泊と民泊新法の違いは？
特区民泊と民泊新法で行う民泊事業の大きな違いは以下のとおりです。
特区民泊
・行政からの特定認定が必要。
・2泊3日以上の滞在が条件となっている。
・一居室の床面積が25㎡以上。
民泊新法
・行政への届出制。
・年間営業日数は180日以内。
・最低床面積（3.3㎡/人）の確保
上記事項が特区民泊と民泊新法の大きな違いになります。
民泊部分の面積が小さい場合等は、特区民泊よりも消防設備の緩和等もあると思いますが、大きな違いは上記部分になります。
また、条例によって日数等は引き下げられる可能性もありますので、民泊を行いたい都道府県における条例等もしっかりと調べる必要がありますので、注意が必要です。
まとめ
大阪では、全国に先駆けて国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業（特区民泊）を認定（許可）を受けることによって、合法的に行うことができるようになりました。
今後は、民泊新法の施行によって古民家や空き家などを有効活用し、民泊を行う事業者も多くなってくると考えられます。
しかし、民泊を行うには、当然コンプライアンス（法令遵守）や近隣住民の方への説明等行うべきことが多くあります。
今後は、違法民泊（闇民泊）の取り締まりを行政も厳しく行っていくと考えられますので、これから民泊を行おうと考えている方は、必ず届出もしくは、大阪であれば特定認定等を受けて、合法的に民泊運営を行っていく必要があります。
弊社では、特区民泊の特定認定の実績が多数ありますので、民泊新法で届出を考えられている方は、是非ご相談をお待ちしております。
弊社の代表は民泊特集でテレビに出演したり、法律資格の予備校で特区民泊の特定認定業務の講演等も行っております。↓
